Во время кризиса многие инвесторы вынуждены были вернуться к более консервативным способам инвестирования. Среди прочих, на данный момент достаточно часто применяется схема, которая получила название rental guarantee. Согласно этой схеме, задача по поиску арендатора и обслуживанию объекта недвижимости возлагается на управляющею компанию, а сам владелец только лишь получает фиксированный доход от сдачи имущества в аренду.
Другая схема - lease back - схема гарантированной аренды возникла во Франции в тот момент, когда справляться с постоянно растущим потоком туристов местному фонду стало не под силу. Lease back объекты разделяют на три вида – для постоянных жителей, для бизнеса и туризма, туристские резиденции.
Принцип работы схемы lease back достаточно прост: инвестор покупает недвижимость через ипотеку, после чего передает ее в руки управляющей компании, а последняя берет на себя обязанности по сдаче в аренду самого объекта. Доход от аренды управляющая компания разделяет следующим образом: погашает выплаты по ипотеке и другим расходам, в том числе коммунальным платежам, а остаток возвращает собственнику. Собственником является покупатель и с момента подписания сделки он обладает правом на проживание в резиденции до шести недель каждый год, сроки такого пребывания заранее оговариваются. Все возможные риски по аренде возлагаются на управляющую компанию. Следует отметить, что данная программа (lease back) имеет государственную поддержку. На протяжении шести месяцев государство обязуется вернуть владельцу уплаченный налог на добавленную стоимость, величина которого составляет 19,6% от стоимости объекта.
В схеме lease back величина дохода обычно не превосходит 5-7% годовых. Прибыльность, как правило, существенно зависит от того в какое время сам инвестор проживает в приобретенном доме. Максимальный доход от объекта получается, если в весенне-летний период собственник предпочитает освобождать недвижимость под аренду.
Существует возможность перепродажи объекта, купленного по схеме lease back. Проблем не возникает, если новый собственник согласен продолжать участие в программе. Выход из программы и продажа в обратном случае осуществимы только, если срок договора уже истек либо управляющая компания согласна его расторгнуть. В последнем случае часть налога придется возвратить государству. Минимальный срок для вступления в программу составляет 9 лет, максимальный – 25.
По вышеописанной схеме можно осуществить покупку недвижимости на горнолыжном курорте Avoriaz во Французских Альпах. Минимальная стоимость вклада составляет 173 тысячи евро, при этом гарантированный доход – 3,5% годовых, а первый взнос по ипотеке – 50% стоимости объекта. Проект Domaine de Lavagnac гарантирует прибыль в размере 7% в год на протяжении 25 лет.
В других странах также существуют программы по приобретению недвижимости с гарантированной доходностью, которые принято называть rental guarantee. Отличаются они от lease back главным образом отсутствием льгот и бонусов со стороны государства, а также значительно менее длительным сроком договора (не превышает 5-10 лет). При принятии решения о выборе объекта для вклада средств следует учесть такие нюансы как наличие инфраструктуры, поток туристов и т.п. По словам президента международного агентства Gordon Rock Станислава Зингеля: «На сегодняшний день самая большая прибыльность составляет 13% годовых в Перу, но все же, и риски там соответствующие. На Кипре нечасто можно встретить прибыльность выше 6%, что связано с сезонностью рынка. В Египте, подверженность сезонности которого практически нулевая, прибыльность может составлять до 10%». На Кипре по предложенной схеме можно приобрести объект в жилом комплексе Aphrodite Hills недалеко от Пафоса. На протяжении четырех лет гарантированная прибыльность составляет 5%. Компания же обязуется взять на себя расходы относительно управления имуществом собственника, коммунальным выплатам и техническому обслуживанию, в свою очередь владелец обладает правом на свободное пользование своими апартаментами на протяжении четырех недель за год.
Более низкие цены на недвижимое имущество и слабое развитие страны являются залогом более высокой прибыли, которую владелец может получить от аренды. Однако следует учитывать и другие особенности. «Уровень прибыльности зависит от цен на недвижимость: более низкая стоимость объекта обуславливает более высокую доходность. Другой фактор - рынок того государства, в котором находится объект инвестирования. К примеру, в Германии 60% рынка составляет аренда квартир, соответственно, и прибыльность здесь будет более высокой, а в России львиная доля заработка приходится на частичную аренду недвижимости. Наиболее высоким спросом пользуются комнаты в Петербурге и Москве.
Кроме того необходимо уделять внимание тому обстоятельству, насколько узко-профильным является данный бизнес для управляющей компании и застройщика. В случае их серьезной ориентации на турбизнес и заботе за преуспевание комплекса, они будут способны обеспечить прибыльность. Когда же цель сводится только к продаже, тут могут появиться проблемы», - отмечает Зингель.
Прибыль можно получать и с помощью вклада средств в апарт-отели, а точнее от их аренды. По праву мысль о создании подобных отелей приписывается Дональду Трампу. В период 2008-2009 годов в Америке был отмечен повышенный спрос на апарт-отели. Главным отличием от других схем инвестирования состоит в том, что доходность определяется степенью заселенности отеля. Управляющая компания согласна обеспечить гарантии владельцу на доход, однако на существенно меньший срок, чем для объектов в жилых комплексах. «Довольно часто при приобретении апартаментов в апарт-отелях предоставляется гарантированная аренда обычно в течение двух лет. Данное обстоятельство регулируется контрактом на управление, согласно которого собственник объекта в течение этих двух лет имеет право 2-3 недели проживать самостоятельно, а все оставшееся время его апартаменты будут отдаваться в аренду. При покупке на таких условиях, как правило, дается скидка, величина которой может варьировать от 7 до 15% (может быть большей или меньшей) от стоимости недвижимости», - комментирует генеральный директор компании «Миэль-DPM» Наталья Завалишина.
В общем понимании апарт-отель представляет из себя тот же жилой комплекс, но с некоторыми характерными возможностями. Как правило, цена апартаментов в отеле не превышает стоимости подобных апартаментов в простом жилом комплексе, однако сервис (охрана, поддержка и т.п.) будет стоить дороже, поскольку за отелем закреплена собственная территория, нуждающаяся в уходе, имеются бассейны, фитнес-центры и т.д. «Если приобретать объект недвижимости на стадии строительства, его стоимость может быть ниже на 15-25%, однако сегодняшняя ситуация на рынке приводит к тому, что гарантировать рост стоимости становится весьма проблематично, поскольку легче найти уже отстроенные апартаменты и даже дешевле, чем в начале строительства. Обусловлено это тем, что запланированный проект является изначально более дорогим (более высокая стоимость земли, себестоимость строительства), а уже готовый объект ввиду финансовых неувязок у застройщика может продаваться со значительным дисконтом. Таковы особенности нынешних реалий», - отмечает Завалишина.
Наиболее востребованы односпальные апартаменты. «Все же нельзя игнорировать индивидуальные особенности местных рынков. Например, в Болгарии практически нет сегмента таунхаусов и вилл. Хотя ситуация в стране такова, что повышенный спрос проявляется в аренде именно таунхаусов и вилл, а не апартаментов», - по словам ведущего специалиста компании «Бест-Недвижимость» Елизаветы Зубаревой.
Минимальная сумма по инвестициям при приобретении апартаментов в апарт-отеле Park Plaza в Вестминстере (Лондон) составляет 170 тыс. евро, гарантированная прибыль от аренды - 6% годовых на протяжении пяти лет. В случае занятия апартаментов для себя до30 дней в году доход составит 5%.
Может сложиться ситуация, когда вопросами аренды занимается застройщик, а не управляющая компания. К примеру, недвижимость в отеле на территории гольф-клуба Flaxby Golf & Country Club, который расположен в графстве Йорк (Великобритания), можно купить, заплатив только 30% от стоимости объекта, что составит 82 тыс. фунтов стерлингов плюс 1 тыс. фунтов за оформление, согласно законам. Оставшуюся часть денег согласен предоставить застройщик в кредит на 10 лет под 3% годовых, после чего он сдает объект в аренду с гарантируемой доходностью 6% годовых.
